C’è tutela per l’acquirente di immobili?
Lo scorso 11 ottobre il Senato ha approvato il ddl S.2681 contenente la Delega al Governo per la riforma delle “discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza”. In altre parole si tratta della tanta attesa riforma della legge fallimentare ove all’art. 12 viene trattata la problematica relativa alle garanzie in favore degli acquirenti degli immobili da costruire.
In Italia, le norme sulla tutela del consumatore in ambito immobiliare si rifacevano, inizialmente, al d.lgs. n. 427/1998 che, recependo la direttiva 94/47/CE (poi sostituita dalla Direttiva 14 gennaio 2009-2008/122/CE), disciplinava gli acquisti in multiproprietà che, a cavallo dei primi anni 2000, hanno inghiottito una buona fetta del risparmio delle famiglie italiane. La norma, in verità, non sembra essere nata sotto i migliori auspici ed ha avuto vita breve, entrata in vigore il 12 febbraio 1999 è stata abrogata dal Codice del consumo (d.lgs. n. 206/2005).
Le norme in materia di tutela dell’acquirente di immobili in corso di costruzione, invece, nascono con il disegno di legge AC-38 del 30 maggio 2001.
Una importante introduzione si è avuta, poi, con la legge n. 210/2004 con la quale si è introdotta una disciplina ad hoc per tutelare la posizione del consumatore alle prese con l’acquisto di una casa. Successivamente il Legislatore torna sul tema con l’art. 10-quater d.l. n. 47/2014, convertito con modificazioni dalla Legge n. 80/2014 “Misure urgenti per l’esigenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per l’Expo 2015” che puntualizza ed estende alcune tutele prevedendo la nullità delle clausole con cui l’acquirente rinuncia alle proprie garanzie ed estendendo al coniuge quelle prestate a favore dell’acquirente.
Fatto questo breve escursus normativo che denota sicuramente un andare a tentoni da parte del legislatore che non ha certamente chiare né le problematiche né la realtà dei fatti andiamo, nel concreto, a vedere quali siano i principi cardine della tutela di un acquirente di immobile.
La tutela dell’acquirente di immobili ruota principalmente intorno a questi principi:
– fideiussione a garanzia della restituzione degli acconti versati nel caso di crisi del costruttore (artt. 2 e 3);
– assicurazione “decennale postuma” a garanzia dell’assenza di vizi e difetti dell’immobile (art. 4);
– vincoli contrattuali (art. 6) e divieto, per il notaio, di stipulare gli atti di compravendita non rispettosi della norme (art. 8);
– vincoli per il frazionamento del mutuo fondiario e della relativa garanzia ipotecaria (art. 7);
– prelazione in favore dell’acquirente nel caso di vendita all’incanto dell’immobile (art. 9) ed esclusione dalla revocatoria fallimentare (art. 10);
– possibilità, per l’acquirente, di escutere la garanzia fideiussoria prima che il curatore abbia comunicato la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto (art. 11);
– “fondo di garanzia” gestito dalla CONSAP per rimborsare le famiglie danneggiate dal fallimento delle imprese.
Sul piano teorico, pertanto, la legge sembra effettivamente innovativa ma sul piano pratico?
La legge in pratica non è funzionale in quanto, da un lato, i costruttori vedono lievitare gli adempimenti a proprio carico e non riescono a reperire le fideiussioni richieste per cui, anche volendo, non riescono a rispettare la normativa; dall’altro gli acquirenti vedono lievitare i costi (le polizze incidono sul prezzo di vendita) senza avere alcuna efficace tutela. La fideiussione, infatti, “scatta” solo se il costruttore è incorso in una situazione di crisi ovvero se l’immobile viene pignorato ovvero in caso di fallimento, liquidazione coatta amministrativa, ammissione alla procedura di concordato preventivo o stato di insolvenza. Se il costruttore non completa i lavori, non rispetta il capitolato o vende l’immobile ad un terzo, non c’è alcuna specifica tutela.
Banche e assicurazioni, che avrebbero dovuto gioire da questa normativa (e forse come al solito c’è sempre intenzione di agevolare in qualche modo queste società), vengono strette dai vincoli imposti da Basilea (per le banche) e da Omnibus (per il comparto assicurativo e riassicurativo) e non riescono ad erogare le garanzie richieste dalla legge.
I notai perdono il sonno per le nuove e sempre più pressanti responsabilità poste a loro carico.
In parole povere è la solita legge italiana !
E come tutte le leggi si fa riforme su riforme in quanto non si fanno bene le modifiche. Infatti il modus procedendi del legislatore da qualche anno a questa parte è quello di apportare una modifica che poi non funziona e quindi farne un’altra per eliminare le magagne della precedente e così via in una infinita sequela di leggi e leggine che danno del settore una disciplina frastagliata e sicuramente non agevole.
Ed ecco che, infatti, si interviene di nuovo con la riforma fallimentare prevedendo testualmente quanto segue: “Il Governo è delegato ad adottare, con le modalità e nei termini di cui all’art. 1, disposizioni in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, secondo i seguenti princìpi e criteri direttivi:
a) al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione di cui agli artt. 2 e 3 d.lgs. n. 122/2005, nonché dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria di cui all’art. 4 del medesimo decreto legislativo, stabilire che l’atto o il contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, nonché qualunque atto avente le medesime finalità, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata;
b) prevedere che dall’inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui all’art. 4 del citato decreto legislativo n. 122/2005 consegua la nullità relativa del contratto, nei termini previsti dall’art. 2, comma 1, del medesimo decreto legislativo”.
L’art. 12, lett. a) prevede, che “l’atto o il contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, nonché qualunque atto avente le medesime finalità” (parliamo, quindi, del preliminare di compravendita) debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Nel caso di edifici da costruire o in corso di costruzione, il preliminare si pone – si badi bene -come atto prodromico al trasferimento definitivo
La “riforma” impone, quindi, che il preliminare debba essere stipulato da un notaio e quindi non si potrà più fare nelle agenzie immobiliari o negli uffici del costruttore con ovvio aumento dei costi.
L’art. 12, lett. b) prevede, poi, che ove il costruttore non consegni la c.d. decennale postuma, il contratto di vendita sia nullo.
Ottenere la decennale postuma, però, non è cosa facile per il costruttore per le barriere poste dalle compagnie di assicurazione che, accampando le scuse più disparate, difficilmente rilasciano questa forma di garanzia. Oltretutto la garanzia viene rilasciata, per forza di cose, dopo il completamento delle opere per cui, in fase iniziale, lo stesso costruttore rimane in bilico, praticamente nelle mani delle compagnie di assicurazione. Ora se il promesso acquirente ha versato gran parte del prezzo (poniamo un 60-70%) e il costruttore non è in grado di reperire questa benedetta polizza decennale postuma, che cosa accadrà? Il costruttore dovrebbe rimborsare le somme percepite a titolo di acconto; ma se non ha la possibilità finanziaria di provvedere?
Si deve ricordare come i mezzi di tutela previsti dal d.lgs. n.122/2005 si applicano solo all’ipotesi in cui si proceda all’acquisto di un immobile in costruzione per il quale sia già stato rilasciato il titolo abilitativo dei lavori (permesso di Costruire o titolo equipollente) ed il bene non abbia raggiunto uno stato di avanzamento tale da essere dichiarato agibile. Quindi nel caso di acquisto dal costruttore di immobile privo di titolo edilizio e non ancora agibile non si potrà applicare la disciplina sopra ricordata. II preliminare, poi, dovrà essere stipulato da un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico (art. 12 riforma del fallimento) ed il costruttore dovrà rilasciare all’acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare, una polizza fideiussoria che garantisca il rimborso degli acconti versati (art. 2, d.lgs. n.122/2005). Da notare che non rientrano nella polizza fideiussoria le eventuali caparre, penali ed eventuali interessi. Alla stipula del contratto di compravendita, il costruttore dovrà consegnare, come abbia visto sopra, all’acquirente la polizza decennale postuma (art. 4 d.lgs. n.122/2005 modificato dall’art. 12 della riforma).
Nel caso in cui, invece, l’acquirente acquisti un immobile da un privato e/o da un soggetto che non rivesta la qualifica di “costruttore”, non potrà invocare alcuna forma di tutela.
Con l’introduzione della nuova riforma si riconosce, però, (art. 1, comma 142, della Legge n. 124/2017) all’acquirente la possibilità di depositare il corrispettivo della vendita presso il notaio incaricato di procedere alla stipula dell’atto definitivo di compravendita che provvederà a “girare” al venditore il corrispettivo della vendita al netto delle spese eventualmente sostenute.
L’art. 2645-bis c.c. disciplina la trascrizione dei contratti preliminari norma importantissima ai fini della tutela dell’acquirente. E’ accaduto che sulla scia di contratti preliminari non registrati il venditore abbia poi venduto a terzi l’immobile. Pertanto si verificava questa situazione. Tizio aveva versato una caparra per l’acquisto dell’immobile X al proprietario il quale, poi, aveva venduto l’immobile ad altri. Tizio faceva poi azione giudiziale per il doppio della caparra ma le lungaggini processuali e spesso lo stato di insolvenza del venditore che prima di compiere tale operazione si era liberato da ogni proprio bene rendendosi inaggredibile, lasciavano il povero acquirente becco e bastonato.
Ovviamente con la trascrizione questo non poteva e non può accadere. Ma inoltre in assenza della trascrizione, in caso di fallimento del costruttore, il promesso acquirente non poteva chiedere l’esecuzione specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c., ma poteva solo iscrivere il credito chirografario (e non privilegiato) nella massa del fallimento con la conseguenza che, il più delle volte, rimaneva con un pugno di mosche in mano. Oggi, invece, la trascrizione permette di far valere il privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto (art. 2775-bis c.c.).
Trascrivere il preliminare non risolve, però, tutti i problemi in quanto gli effetti della trascrizione, si considerano come mai prodotti se, entro un anno dalla data convenuta per la stipula del contratto definitivo, e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo (art. 2645-bis c.c., comma 3) o non si chiede l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c..
L’art. 2645-bis, comma 4, c.c. prevede inoltre che “i contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare … la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo fabbricato espressa in millesimi e calcolata sulla base della superficie utile prevista da apposito elaborato redatto da tecnico abilitato, asseverato con giuramento e allegato al contratto”. Ora il legislatore ci dovrebbe far capire come sia possibile redigere le tabelle millesimali quando il fabbricato è ancora in costruzione….a volte sembra davvero che chi fa le leggi viva in un mondo che non è il nostro!
Per poter redigere le tabelle millesimali, infatti, è necessario conoscere con estrema precisione come l’immobile verrà realizzato e quindi se, per esempio, si cambia la distribuzione interna di un immobile in costruzione per adattarlo alle richieste della clientela, le tabelle risulteranno modificate.
Quello che viene sicuramente fuori da questa normativa è che non è più possibile il fai da te in questo settore perché poi se ne potrebbe pagare caro lo scotto.
Quindi il consiglio è quello di far bene le cose perché sicuramente prevenire è sempre meglio che curare e questo non lo si potrà fare scaricando contratti online o rivolgendosi a chi non è del mestiere proprio perché i vari interventi legislativi e le tutt’ora esistenti insidie normative non rendono facile districarsi in questo settore che non può essere lasciato al caso. Ricordiamoci che per molti l’acquisto della casa è il frutto di anni di sacrifici ed il coronamento di un sogno, sogno che se non si sta attenti può diventare un vero e proprio incubo per gli anni a venire.
Per approfondimenti e/o richieste visitate il sito www.bartolinistudiolegale.com
