Tutto ICI: vademecum informativo

Con questo post proponiamo una guida per districarsi nella giungla dell’ICI.

 

Anche per il 2011 l’obbligo del pagamento dell’ici ha interessato solo gli immobili diversi dall’abitazione principale, tranne che per particolari tipi di immobili, come vedremo di seguito. L’esenzione scatta, oltre che per l’abitazione principale, anche per le relative pertinenze ( box, cantina ecc) ove, però, vigono le regole comunali e quindi si dovrà vedere il numero massimo di pertinenze deliberato dal Comune ove l’immobile è situato. L’esenzione ici è estesa anche per gli immobili assimilati ad abitazione principale ( es: appartamento concesso ai figli), ma anche qui bisogna verificare la delibera comunale. Dovrà pagare l’ici, anche se abitazione principale, il proprietario di abitazione di luso, anche se potrà usufruire di una aliquota ridotta. Ovviamente chi ha seconde case dovrà pagare l’ici.

L’ici dovuta al Comune deve essere pagata in due tranche :

– la prima in acconto da versarsi entro il 16 giugno in misura paari al 50% del dovuto

– la seconda da versarsi entro il 16 dicembre a saldo.

Ovviamente nulla osta al versamento in unica soluzione.

Se ad esempio Tizio è proprietario di un fondo in Firenze per l’anno 2010 e 2011 e a giugno ha versato il 50% dell’ici complessivamente dovuta per il 2010 pari ad euro 193,67 ( 50% di euro 387,34). Poichè nel 2011 il comune di Firenze ha mantenuto l’aliquota dello scorso anno per gli immobili del tipo di cui Tizio è proprietario, l’importo ici annuale è sempre di euro 387,34.

Se nel corso dell’anno il fabbricato è stato ceduto, l’ici non va pagata per l’intero anno ma solo per il periodo di effettivo possesso, tenendo conto che le frazioni di mese superiori a 15 gg. valgono come mese intero.

Le persone non residenti in Italia possono effettuare il versamento dell’imposta in un unica soluzione con l’applicazione degli interessi stabiliti nella misura del 3%. Il DM 4 marzo 1995 ha stabilito le modalità per effettuare il versamente dall’estero.

 

CHI DEVE PAGARE L’IMPOSTA COMUNALE

 

Sempre che non si tratti di abitazione principale e non di lusso, l’ici è dovuta da coloro che possiedono immobili come case, capannoni, negozi, aree fabbricabili, terreni agricoli a titolo di proprietà, usufrutto, diritto d’uso, di abitazione, enfiteusi e superficie. Chi ha venduto la nuda proprietà dovrà quindi pagare l’ici come lo dovrà pagare il coniuge superstite che continua a vivere nella casa coniugale a prescindere dalla sua quota di possesso.

Il diritto d’uso e di abitazione , che obbliga al pagamento, è un diritto reale di godimento e non va confuso con la locazione o il comodato ove i conduttori non hanno l’obbligo di pagare l’ici.

Per diritto di abitazione si intende quello che spetta al coniuge superstite che continua a vivere nella residenza familiare. E’ assimilabile al diritto di abitazione anche quello che spetta al socio di cooperativa ediliza sull’alloggio assegnatogli : se non si tratta di prima casa dovrà quindi pagare l’ici

Coniugi separati

Il coniuge separato o divorziato, per la casa familiare assegnatagli dal Giudice, non deve pagare l’ici, pure se si tratta di casa di lusso, a meno che non ne sia proprietario. Se possiede una quota dell’immobile e si tratta di casa di pregio, pagherà l’imposta per la percentuale di possesso. L’esenzione del pagamento dell’ici vale anche per chi, in conseguenza di separazione, annullamento, scioglimento o cessazione del matrimonio risulta proprietario dell’appartamento ma non assegnatario. Se , invece, l’abitazione in questione rientra nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e , quindi, è dovuta l’ici, si possono applicare le agevolazioni previste per l’abitazione principale. Per poter usufruire di questi benefici è necessario non essere proprietari di altro immobile utilizzato come abitazione situato nello stesso Comune in cui si trova l’ex casa coniugale.

Comproprietà

In caso di contitolarità sull’immobile, ciascun contitolare è obbligato ad effettuare distintamente il versamento dell’ici limitatamente alla parte corrispondente alla propria quota di titolarità. Il Comune può stabilire di considerare regolarmente eseguiti i versamenti effettuati da un contitolare anche per conto degli altri. Per le parti comuni del condominio, al pagamento provvede l’amministratore.

 

 

Multiproprietà

Per gli immobili sui quali sono costituiti diritti reali di godimento a tempo parziale ( multiproprietà) il versamento dell’ici deve essere effettuato dall’amministratore del condiminio o della comunione.

 

Esoneri e Riduzioni

L’ici non è dovuta sulla casa di abitazione principale e relative pertinenze. Non deve pagare l’ici nemmeno chi possiede la nuda proprietà o chi è proprietario di terreni agricoli situati nelle aree montane o di collina ( legge 984/77) e individuati con apposita circolare dal Ministero delle Finanze ( n. 9 del 14 giugno 1993). Esclusi dal pagamento sono anche alcuni immobili particolari come quelli posseduti dallo Stato o dalle Regioni, le edicole, i chioschi, le stazioni di rifornimento, le chiese,i recinti chiusi per mercati e musei, biblioteche e archivi aperti al pubblico.

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili o inutilizzati, l’ici è ridotto della metà per il periodo dell’anno in cui si verifica l’inagilibiltà. L’inagibiltà o inabitabilità del fabbricato da diritto alla riduzione dell’ici pari al 50% e deve essere accertata dall’Ufficio del Territorio con perizia a carico del proprietario. In alternativa il contribuente potrà presentare autocertificazione. L’inagibilità o inabitabilità deve considerarsi in un degrado sopravvenuto ( fabbricato diroccato, fatiscente ecc) non superabile con interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Abitazione principale : l’ici non si paga per l’unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente che la possiede a titolo di proprietà ovvero di diritto reale di usufrutto, uso ed abitazione e sulle sue pertinenze. A ciò fanno eccezione le abitazioni classificate A1 (abitazione signorili), A8 ( ville) e A9 ( castelli) che continuano a pagare il tributo con aliquota agevolata per l’abitazione principale. Per abitazione principale si intende quelle di residenza anagrafica del contribuente.

Esenzione sulle pertinenze: l’esenzione ici si applica anche sulle pertinenze dell’abitazione principale ( garage, cantine, box auto ecc.).Se il Comune ha stabilito delle limitazioni per gli immobili qualificabili come pertinenze,stabilendo, ad esempio, un numero massimo di unità immobiliari, il contribuente dovrà attenersi alle indicazioni fornite dal comune. Chi ha , ad esempio, più di un box per non pagare l’ici sulle altre pertinenze dovrà verificare cosa il Comune di residenza ha stabilito al riguardo. Coniuge superstite : tra i diritti reali che fanno scattare l’obbligo di pagare l’ici rientra anche il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare che viene acquisito dal coniuge superstite. Se l’immobile non è classificato come A1, A8 o A9 e il coniuge superstite continua a vivere nella residenza familiare l’imposta non è dovuta. Se invece si tratta di immobili di pregio, il coniuge deve pagare l’ici (indipendentemente dalla quota di possesso)senza che gli altri dimoranti ( ad esempio i figli eredi) paghino alcunchè.

Variazioni nel 2011

L’esenzione del pagamento dell’Ici per l’abitazione principale vale, ovviamente, per il periodo durante il quale l’immobile ha avuto tale destinazione nel 2011. Se, ad esempio, un appartamento era dato in affitto sino al 31 luglio 2011 per poi essere destinato ad abitazione principale del contribuente, si dovrà pagare normalmente l’imposta per i primi 7 mesi del 2011, mentre per il periodo successivo scatterà l’esenzione. In questi casi vale la regola dei 15 gg. che obbliga ai fini ici a conteggiare come mese intero, quello nel quale la situazione si è protratta per almeno 15 giorni.

Appartamenti contigui :  Chi abita in una casa costituita da due unità immobiliari accatastate separatamente con due distinte rendite catastali, non può usufruire per entrambi gli appartamenti dell’esenzione IVI. I due appartamenti, costituendo di fatto un’unica abitazione, vengono considerati ai fini ICI singolarmente e separatamente, ciascuno per la propria rendita catastale.Per poter usufruire per intero dell’esenzione occorre richiedere l’accatastamento unitario dei due immobili. A contrario bisogna però sottolineare come alcune sentenze della Cassazione abbiano stabilito che in questi casi l’Ici non è dovuto dovendo far riferimento alla specifica destinazione d’uso degli appartamenti che li rende, di fatto,come un’unica unità immobiliare.

Il contribuente quindi o paga l’Ici per uno dei due appartamenti oppure, ricevuto l’accertamento dal Comune, presentare ricorso : il giudice, seguendo il suddetto orientamento giurisprudenziale, potrebbe dargli ragione.

Se moglie e figli vivono altrove, niente esenzione

Il contribuente che dimora abitualmente in una casa non ha diritto all’agevolazione o esenzione ici prevista per l’abitazione principale, se moglie e figli , non separati legalmente, dimorano altrove.E’ quello che stabilisce la Cassazione con sentenza del giugno 2010 nella quale si legge che per abitazione principale deve intendersi quella in cui il contribuente dimora abitualmente con i familiari. Tale decisione vuole scoraggiare i furbetti che decidono di trasferire la residenza nelle varie case di proprietà per non pagare l’ici sulla seconda casa.

IMMOBILI ESENTI DAL PAGAMENTO DELL’ICI

Base imponibile per i fabbricati

L’ici si determina applicando al valore catastale dell’immobile ( base imponibile) l’aliquota deliberata per il 2011 dal Comune ove l’immobile è situato. Si parte, quindi, dalla rendita catastale risultante in catasto al 1° gennaio 2011 e si rivaluta del 5%. Quanto ottenuto va moltiplicato per

– 100 , se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A ( abitazioni) e C ( magazzini, posti auto) con esclusione delle categorie A/10 e c/1;

– 140, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale B ( collegi, convitti)

– 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D ( opifici, alberghi, teatri, banche) e nella categoria A/10 ( uffici)

– 34, se si tratta di negozi e botteghe ( categoria C/1).

Va considerato che le rendite annotate negli atti catastali non comprendono l’aumento del 5%

Immobili storici

L’ici relativa agli immobili dichiarati di interesse storico e artistico ( D.Lgs 490/99 e D.Lgs 42/04) viene determinata sul valore dei predetti fabbricati calcolando la rendita catastale più bassa tra quelle previste per le abitazioni ove è ubicato l’immobile storico. Questa rendita deve essere rivalutata del 5% e moltiplicata per 100 anche se il fabbricato è classificato nella categoria A/10 ( uffici) o c/1 ( negozi) o D. Questo in quanto, con questo sistema di determinazione della rendita catastale, il fabbricato è stato assimilato ad una abitazione.

Il calcolo dell’imposta

Sul valore catastale ottenuto si applica l’aliquota comunale del Comune ove è sito l’immobile ( di solito dal 4 sino al 9 per mille). Si ottiene quindi l’ici dovuta. Una volta determinata l’imposta dovuta per tutto l’anno, bisogna rapportarla alla percentuale e al periodo di possesso. L’ici, infatti, è dovuta proporzionalmente ai mesi dell’anno durante i quali si è posseduto l’immobile. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto per più di 14 giorni , mentre non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.

Aree fabbricabili

Il valore delle aree fabbricabili è costituito dal valore venale in commercio determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai pressi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Agevolazioni per i coltivatori

Il valore dei terreni agricoli è costituito dal reddito dominicale moltiplicato per 75 e poi rivalutato al 25%. Per i terreni agricoli posseduti da imprenditori e coltivatori diretti che svolgono la loro attività a titolo principale sono previste delle agevolazioni