Spesso, nella stesura del contratto di locazione, viene previsto da parte del proprietario dell’immobile la clausola di divieto di sublocazione. La legge sulla locazione ad uso abitativo prevede che le parti possano stipulare un contratto di locazione di durata non inferiore a quattro anni decorsi i quali il contratto viene automaticamente rinnovato per ulteriori quattro anni fatti salvi i casi previsti espressamente all’articolo tre della legge 431 del 98 e precisamente quando il proprietario intenda destinare l’immobile a uso abitativo o professionale proprio del coniuge, o dei parenti entro il secondo grado; quando il conduttore abbia disponibilità dell’alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stablità. E’ prevista la facoltà di risolvere il contratto da parte dei contraenti tramite raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza del contratto per quanto riguarda il proprietario (potendo questi risolvere il contratto solo alla sua naturale scadenza o ovviamente, nel caso di inadempimento del conduttore), e, per il conduttore, almeno sei mesi prima della data in cui questi si sia prefissato di lasciare l’immobile locato. È possibile pattuire contrattualmente un termine inferiore di disdetta. Le parti possono stabilire che l’immobile locato non possa essere dato in sublocazione. La sublocazione, così come previsto dalla legge 392 del 78, ad oggi disciplinante la locazione ad uso non abitativo( per le locazioni ad uso abitativo si farà invece riferimento alla legge 433 del 98 ) è assolutamente vietata nel causare una serie di conseguenze circa la responsabilità contrattuale del conduttore nei confronti del locatore, può comportare l’immediata risoluzione del contratto con l’obbligo non solo di lasciare l’immobile ma anche quello di risarcire l’eventuale danno provocato. La Cassazione ha stabilito questo principio anche nel caso in cui l’immobile sia stato concesso in sublocazione per un breve periodo. Nei contratti a uso abitativo, anche qualora nulla sia scritto al riguardo nel contratto stesso, dovrà sempre essere mandata comunicazione al proprietario che dovrà esprimere il proprio consenso alla sublocazione. Questo in quanto , anche qualora nel contratto di locazione non fosse espressamente previsto il divieto di sublocare, è sì pur vero che concedendo in locazione a terzi l’immobile il contratto non potrebbe venir risolto, ma è anche vero che si rimarrebbe obbligati in solido con il terzo conduttore nei confronti del proprietario per il pagamento del canone: cosicché qualora il terzo sublocatore non pagasse il canone nei confronti del proprietario questi potrebbe tranquillamente richiederci dovuto.
Ho trovato degli sconosciuti nel mio immobile dopo tre mesi di morosità del conduttore (mi hanno aperto spontaneamente la porta) e ho poi constatato gravi danni all’immobile: allagamento mobili danneggiati infissi divelti.. Ora il conduttore moroso che ho denunciato per danneggiamento e per appropriazione indebita (manca un mobiletto) mi contesta il fatto che abbia ripreso le chiavi ai sublocatori e abbia risolto il contratto. Quid iuris? Sono un avvocato, fra l’altro. Grazie
Caro collega, prima di tutto mi viene da ricordare che il nuovo art. 635 cp ha depenalizzato il danneggiato e quindi in questo caso bisogna agire con azione civile/amministrativa.
Ma a parte questo mi sembra una castroneria ciò che afferma il conduttore moroso anche in quanto credo che nel contratto di locazione, come di solito avviene, vi sia anche l’espresso divieto a sublocare.
Detto questo, visto che è del mestiere, a mio avviso dovrà procedere giudizialmente per buttare fuori gli sconosciuti e per danni sia nei confronti degli attuali dimoranti che del conduttore moroso. Andrebbe magari valutato anche se instaurare un provvedimento di urgenza.