Il martirio dello sfratto per morosità

Concludere un contratto di locazione è compiere un passo su cui bisogna riflettere senza procedere d’istinto in quanto per diversi anni sia il proprietario che l’inquilino saranno legati contrattualmente riguardo ad un bene che ha un peso rilevante nel patrimonio complessivo delle parti.

In un periodo di crisi da cui pare non esservi uscita ove i pagamenti divengono sempre più difficile i proprietari debbono pensare che in caso di mancato pagamento del canone dovranno affrontare quello che può essere definita sicuramente una via crucis giudiziaria, fatta di beffe, lungaggini processuali, spese di procedura e danni che proprio il nostro sistema giudiziario ci impone di sopportare in quanto inefficace e più volto alla tutela di debitori ed inquilini morosi che di chi invece ha i propri diritti da far valere.

Infatti….l’esperienza insegna e nonostante in teoria il nostro sistema paia efficace e con strumenti volti alla tutela di chi ha ragione da vendere in pratica , spesso, questo sistema si torce contro chi ha ragione facendogli subire oltre al danno la beffa, ove la beffa sono le continue spese che lo Stato richiede per procedere giudizialmente…nonostante le tasse ben salate che ci impone.

Vediamo, quindi, i passaggi della procedura di sfratto e cosa dovrà subire il proprietario di un appartamento locato ad un inquilino moroso.

Il primo ostacolo consiste nella fissazione della data di udienza di convalida di sfratto dato il grande numero di richieste che vengono presentate nei Tribunali. Si pensi che in alcuni Fori, come quello di Milano, le udienze debbono essere persino prenotate.

Una volta giunti al giorno dell’udienza e sperando che la notifica all’inquilino sia andata a buon fine di solito lo sfrattato che si è ben documentato viene in udienza e chiede un termine di grazia e cioè accampa le solite scuse che lo hanno indotto ad essere moroso e che non rispecchiano il proprio profilo facebook ove lo si vede a cena nei ristoranti, in località turistiche ecc, chiedendo un termine per adempiere alla propria morosità.

In realtà l’inquilino non ha intenzione veramente di pagare ma vuole restare nell’appartamento gratis più a lungo possibile : il giudice al 90% dei casi ( per non dire di più) concederà questo termine di grazia non andando a verificare se effettivamente vi siano o meno i presupposti per richiederlo.

La concessione del termine di grazia può far slittare di diversi mesi l’udienza di verifica e quindi l’inquilino resterà per un altro bel pò di tempo nell’appartamento gratuitamente.

Giunta l’udienza di verifica il Giudice si accorgerà con suo enorme stupore ( sic!) che l’inquilino non ha pagato un bel nulla e convaliderà lo sfratto magari con termine per la esecuzione al mese successivo per permettere al “povero” inquilino di sgombrare l’immobile, cosa che sicuramente non farà.

Nel frattempo il proprietario ci avrà rimesso tutti i canoni di morosità e le spese per la procedura di sfratto ( sui 1500 euro circa comprese le spese legali).

Una volta, quindi , convalidato lo sfratto e risolto il contratto il proprietario dovrà iniziare la vera e propria procedura esecutiva di sfratto tramite l’Ufficiale Giudiziario.

Dovrà pertanto recarsi in cancelleria e chiedere copia autentica con formula esecutiva ….ovviamente pagando…… dell’ordinanza di convalida e notificare all’inquilino atto di precetto ove si intima nuovamente a lasciare l’immobile entro 10 gg. pena la fase esecutiva.

L’inquilino non ritirerà il precetto facendo ancora passare ulteriore tempo a spese del proprietario.

Una volta notificato il precetto si dovrà redigere e notificare un altro atto , c.d. “avviso di sloggio” con la quale l’Ufficiale Giudiziario comunica la data in cui, per la prima volta, si recherà personalmente presso l’immobile.

Per fare questo il legale del proprietario dovrà redigere l’avviso di sloggio passarlo –pagando – all’ufficiale giudiziario il quale metterà la data di primo accesso e rimetterà l’atto in cassetta che andrà ritirato dal legale del proprietario e notificato all’inquilino.

Una volta che la notifica è andata a buon fine bisogna ripassare l’atto all’ufficiale giudiziario – ripagando il dovuto per l’esecuzione – e metterci d’accordo con l’Ufficiale Giudiziario per il primo accesso.

Ora di solito al primo accesso l’Ufficiale Giudiziario non esegue mai lo sfratto ma non per sua colpa ma in quanto questi è caricato da responsabilità non di poco conto che lo costringono ad agire con molta cautela.

Infatti il compito dell’Ufficiale Giudiziario ( debbo dire che nel Tribunale di Lucca ve ne sono di bravi, disponibili e competenti) non è facile e basta leggere il libro “ Sfrattati” di Giuseppe Marotta per rendersi conto di quale sia la situazione ed il carico di responsabilità che l’ordinamento pone sulle loro spalle.

In occasione di ogni accesso l’Ufficiale Giudiziario redige un verbale sul quale annota i fatti rilevanti, precisando la presenza dell’inquilino, le sue osservazioni e la data del successivo accesso. Tutta la trafila dovrà essere ripetuta sino a quando l’Ufficiale Giudiziario non avrà dato l’ultimatum all’inquilino procedendo allo sfratto con la forza pubblica.

Di solito non si supera i 3-4 accessi prima di poter attuare la liberazione forzosa. Ci sono casi, tuttavia, in cui sono risultati necessari anche più di 6 accessi facendo durare la vicenda anche oltre un anno.

Si pensi al caso in cui l’inquilino ha dei figli minori, persone invalide, o il giorno dello sfratto, causalmente, si fa trovare a casa malato.

Mi è capitato personalmente che il giorno dello sfratto l’Ufficiale Giudiziario vada ad aprire la porta di casa con l’ausilio del fabbro e aperta la porta si trovi di fronte un muro: tutto rinviato per la necessità di chiamare un muratore.

Queste sono le fasi in cui ci si potrà imbattere nella procedura di sfratto e che l’avvocato del proprietario dovrà affrontare subendo anche le lamentele del proprio cliente che, come spesso accade, riverserà l’inefficienza del sistema addossando responsabilità al legale che non ha.

Una volta finalmente che l’inquilino sarà uscito di casa il calvario non è finito.

Infatti il moroso potrà aver lasciato nell’immobile i propri oggetti personali. La legge gli consente di provvedere allo svuotamento dell’immobile in un momento successivo, stabilito ancora una volta dall’Ufficiale Giudiziario che viene fissato in trenta giorni dalla data di rilascio. Decorso anche questo ultimo tempo se l’inquilino non ha ritirato i propri effetti personali il proprietario non potrà gettarli via ma dovrà nuovamente ricorrere al Giudice per essere autorizzato a portarli ( a proprie spese) alla pubblica discarica.

A ciò si aggiunga che è capitato che l’inquilino non pago dei danni arrecati al proprietario non pagando il canone che lui stesso aveva pattuito a suo tempo abbia anche arrecato danni ingenti all’immobile ( se si avrà tempo e voglia di leggere il libro che ho sopra menzionato si scopriranno storie che hanno dell’incredibile) magari per dispetto.

Insomma può capitare che il proprietario che voleva avere una rendita dal proprio immobile ci vada a perdere notevolmente alla fine dei conti.

Senza considerare poi che sui canoni non pagati almeno sino alla data di convalida di sfratto il nostro caro Stato Italiano pretende persino il pagamento delle tasse!!

Infine il proprietario farà i conti delle spese sostenute, dei canoni non pagati, dei danni all’immobile che l’inquilino avrà provocato e gli verrà un bel conto con diversi zeri e a dir poco arrabbiato per il torto subito inizierà una causa per il recupero delle somme conteggiate.

E alla fine dei conti, spesso, avendo pagato allo Stato ulteriori spese per contributi unificati, marche e registrazione di provvedimenti vari si accorgerà che è impossibile recuperare il denaro perso dall’inquilino in quanto questi non risulta intestatario di alcun bene e la rabbia sarà ancora maggiore quando se lo vedrà passare per le vie della città, alla guida di una bella auto fiammante ovviamente comprata in leasing!

Si capirà quindi quale via crucis debba subire il proprietario a cui non viene certamente data alcuna scelta se intraprendere o meno questa via essendo obbligato ad agire per buttare fuori di casa l’inquilino moroso.

Si capirà che quando dicevo che in pratica lo Stato tutela chi non ha diritto a spese di chi ne ha non facevo polemica ma davo atto di una situazione purtroppo facente parte della nostra realtà.

Per approfondimenti ed informazioni visitate il sito www.bartolinistudiolegale.com e/o scrivete ad [email protected]