Covid19: posso non pagare il canone?
Posso non pagare il canone? Questa è una domanda che in questi mesi di “quarantena” è stata posto spessissimo dalle persone.
La scorsa settimana avevo analizzato il caso se si fosse nel giusto, nella situazione Covid19, nel non adempiere il contratto.
Puoi leggere il post e vedere il video qua sotto.
La crisi contrattuale
Come ho già detto la situazione attuale causata dalla pandemia ha creato due scenari negativi:
l’emergenza sanitaria da un lato
La crisi economica, dall’altro
Questa crisi economica è legata a doppio filo alla crisi contrattuale e cioè a tutti quei contratti che non verranno adempiuti proprio a causa del Covid19 e delle restrizioni che il decreto Cura Italia ha adottato.
Ma, quindi, posso non pagare il canone?
Vediamo come, in base alla normativa, possiamo dare una interpretazione e una risposta alla domanda.
Possibili soluzioni interpretative
Valutiamo le possibili soluzioni relativamente a questa ipotesi che potrebbe interessare la maggior parte delle persone.
Prima ipotesi: posso non pagare il canone in presenza di gravi motivi
L’art. 27, l. n. 392/1978 stabilisce che , per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi.
Essendo indubbio che il Covd19 possa rientrare tra i gravi motivi in teoria si potrebbe recedere dal contratto.
Questa soluzione non pare, però, ottimale in quanto magari ci si troverebbe con il contratto risolto ma si dovrebbe anche lasciare libero il fondo, quindi non è una ipotesi percorribile almeno che non si sia nell’idea di trovare un altro fondo.
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Seconda ipotesi: posso non pagare il canone per impossibilità parziale sopravvenuta
Altra soluzione potrebbe essere quella prevista dall’art. 1464 c.c. che riguarda la impossibilità parziale sopravvenuta e conseguente riduzione della prestazione.
La impossibilità parziale, però, è più attinente al locatore che al conduttore perché si parla di prestazione impossibile e quindi, ad esempio, nel caso in cui il locatore non sia stato in grado di mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l’uso contrattualmente stabilito.
Inoltre questa impossibilità sarebbe comunque solo temporanea e potrebbe comportare il recesso dal contratto e quindi, anche qui, la liberazione del fondo.
Terza ipotesi: posso non pagare il canone per eccessiva onerosità sopravvenuta
Ancora un’altra strada da percorrere potrebbe essere quella della eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1467 c.c.
Infatti, stando a casa e non lavorando, la prestazione potrebbe effettivamente risultare troppo onerosa.
Anche qui gioca comunque la temporaneità della situazione e quello che si potrebbe al più ottenere è la risoluzione del contratto senza preavviso ma in sostanza si dovrebbe lasciare l’immobile e ci si ritroverebbe, pertanto, senza fondo.
Quarta ipotesi: posso non pagare il canone perché la prestazione è divenuta impossibile.
L’art. 1258 c.c. stabilisce poi, e questa potrebbe essere un’altra interpretazione, che se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile.
Facendo un esempio: il canone di affitto è pari a 1000 euro mensili ma attualmente non sto lavorando a causa della situazione di emergenza in atto e riesco pertanto a dare solo 500 euro. Tutto giusto ma bisogna sempre considerare che l’impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva.
Come detto prima è indubbio che a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al D.P.C.M. 11 marzo 2020, per molte attività produttive vi sia una impossibilità temporanea di adempiere , art. 1256 c.c..
Infatti, se sono costretto a casa, non posso utilizzare l’immobile concessomi in affitto e la mancanza degli incassi mi determina l’impossibilità di pagare il canone.
Certamente, a mio avviso, non vi potrà essere responsabilità per il ritardo nell’adempimento in questa situazione ma nemmeno esenzione dal pagamento in quanto l’obbligo al più verrà posticipato e non annullato.
In pratica come ci si deve comportare?
Ma quindi, in pratica, come si deve comportare un conduttore in difficoltà?
Il consiglio è quello di chiedere la riduzione del canone quantomeno per periodo di crisi e cercare di trovare un accordo con il locatore.
Se l’accordo non si dovesse raggiungere si potrà invocare una delle strade che ho indicato sopra sempre restando che è tutto da vedere come i Tribunali reagiranno e quale sarà l’indirizzo seguito nella cause che verranno fatte a seguito della crisi provocata dal Covid 19.
Sta di fatto che in questa situazione dovrebbe essere lo Stato a sopperire alle esigenze non potendo le difficoltà di ognuno essere a carico di altri.
Quello che voglio dire è che questa situazione ha messo in difficoltà la maggior parte delle persone e quindi è in difficoltà sicuramente chi ha una attività chiusa o è fermo con il proprio lavoro ma ciò non può legittimare il mancato pagamento del canone a scapito del proprietario che magari vive proprio di quello e che, in fondo all’anno, dovrà comunque pagare le tasse sul canone e sulla casa.
