Contratto di locazione in nero: quali conseguenze e come rimediare?

L’art. 1 comma 4 della legge 431/98 prevede che il contratto di locazione debba essere redatto con la forma scritta a pena di nullità.

La Corte di Appello di Roma, con la sentenza del 01 aprile 2010 n. 1424 ha precisato, però, che non è necessaria la registrazione del contratto per la sua validità.

Il contratto di locazione verbale destinato ad abitazione e stipulato dopo il dicembre 1998 è pertanto nullo per difetto della forma scritta ad substantiam con la conseguenza che il giudice non può, nemmeno d’ufficio, prenderlo in esame salvo che il conduttore non alleghi la fattispecie eccezionale che il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto ai sensi dell’art. 13 comma 5 L. 431/98. In base a quest’ultimo articolo, infatti, il conduttore può richiedere, entro 6 mesi, la restituzione delle somme indebitamente versate. Infatti il conduttore potrà richiedere al giudice di accertare l’esistenza del contratto di locazione e di determinare il canone nella misura che non può eccedere quella definita a livello locale dalle organizzazioni di categoria, oltre alla restituzione delle somme eventualmente pagate in eccedenza. Inoltre, qualora il contratto di locazione sia affetto da nullità il procedimento di convalida di sfratto non sarà esperibile. Il D.Lgs 23/2011 ha introdotto il principio della sanabilità del contratto di locazione non registrato e la c.d. cedolare secca. Tale normativa stabilisce che entro 30 giorni dalla stipula, nel caso di mancata registrazione, derivano le seguenti conseguenze : 1)la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione volontaria o d’ufficio; 2) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2 comma 1 della L. 431/98; 3) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque quello previsto dalle parti. La nullità del contratto di locazione per mancanza di registrazione era stata prevista dalla finanziaria del 2005.

L’art. 1 comma 346 della legge stabiliva che ” i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Per vedere quale contratti debbono essere registrati bisogna fare riferimento al D.P.R. 131/86 e precisamente all’art. 2 che prevedere la registrazione per: 1) i contratti indicati nella tariffa allegata al medesimo DPR 2) i contratti di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato 3) le operazioni delle società ed enti esteri indicati nell’art. 4 4) gli atti formati all’estero compresi quelli dei consoli italiani che comportano il trasferimento di proprietà o costituzione o trasferimento di diritti reali. Bisogna tener presente che in costanza di contratto nullo il conduttore non ha il diritto di utilizzare l’immobile e il locatore non ha il diritto di riscuotere il canone. In virtù della finanziaria del 2005 un contratto non registrato è un contratto non a nullità ex nunc ma bensì sottoposto alla condizione sospensiva della registrazione con effetto retroattivo della stessa. Quindi, in realtà, il contratto nascerebbe valido ma sino a che non si verifica la registrazione è inefficace. Sul punto v’è chi però ha sottolineato che in questo caso non si potrebbe parlare di nullità e che quindi tale orientamento confliggerebbe con il dettame normativo. La registrazione sana il contratto solo dalla data in cui è registrato. Il D.Lgs 23/2011 ha chiarito che la mancata registrazione non comporta nullità assoluta. Ad oggi un contratto registrato in base all’indicato decreto del 2011 garantisce una stabilità nel rapporto tra le parti ed è un contratto che sorge nuovo senza alcun legame con quello precedente che di fatto non è mai esistito. Si noti bene che la registrazione del contratto potrà avvenire anche in assenza del contratto stesso allegato.

La Circolare 26/E del 01 giugno 2011 della Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità della registrazione anche una sola delle parti contraenti anche in assenza di contratto scritto. Se a farlo sarà il conduttore questi deve comunque essere in possesso dei dati catastali e anagrafici del proprietario. Per dimostrare che un rapporto contrattuale con il proprietario esisteva, il conduttore dovrà promuovere una azione civile producendo la prova dei pagamenti effettuati a favore del proprietario e l’intestazione delle utenze di luce e gas. Il conduttore che registra tardivamente il contratto, a differenza del locatore, non incorre in sanzioni: l’unica circostanza da tener presente è che sarà solidalmente obbligato al pagamento dell’imposta di registro dovuta e non versata. Diversamente il locatore che registra tardivamente il contratto incorre in sanzioni che comportano la riduzione del canone in misura pari al triplo della rendita catastale e la durata del contrato stabilita ex lege in 4 più 4. Le sanzioni tributarie previste ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo verranno applicate in maniera solidale a carico del conduttore e locatore per : 1) omessa o tardiva registrazione del contratto, ai sensi dell’art. 69 D.P.R. n. 131/86 : oltre all’obbligo di versare l’imposta di registro evasa, i contribuenti sono assoggettati ad una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta; 2) parziale occultamento del contratto : ai sensi dell’art. 1 del D.Lgs. 471/97 oltre all’accertamento dell’imposta evasa è prevista l’irrogazione di una sanzione amministrativa pari al 200% al 400% della maggiora imposta dovuta; 3) tardivo versamento dell’imposta sulle annualità successive alla prima: ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. 471/97 si applica una sanzione pari al 30% dell’imposta versata in ritardo; 4) omessa indicazione del canone di locazione abitativa nella dichiarazione dei redditi : ai sensi dell’art. 1 del D.Lgs 471/97 è prevista una sanzione dal 240% al 480% con un minimo di euro 1936,00. Alle imposte e alle sanzioni andranno aggiunti anche gli interessi di mora al tasso legale. Il Tribunale di Roma, Sez. VI civ., con ordinanza del 29 settembre 2011 ha stabilito che un contratto di locazione a uso abitazione scritto ma non registrato è nullo e di conseguenza non può essere richiesto lo sfratto per morosità. Nello specifico l’inquilino non aveva pagato i canoni relativi ai mesi di maggio e giugno 2011 e provvedeva a registrare il contratto di locazione ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs 23/2011. L’inquilino dopo aver provveduto alla registrazione del contratto corrispondeva al proprietario un canone di locazione pari ad euro 152,00 mensili ( pari al triplo della rendita catastale) a fronte del canone pattuito contrattualmente pari ad euro 875,00. Il proprietario depositava ricorso per sfratto per morosità non avendo percepito le mensilità di maggio, giugno e luglio 2011. Il Tribunale negava lo sfratto per morosità in quanto il contratto di locazione, non essendo stato registrato era nullo ai sensi dell’art. 1 comma 346 della legge 311/2004 e ha riconosciuto all’inquilino il diritto di occupare l’immobile per quattro anni al canone mensile pari al triplo della rendita catastale, così come previsto dall’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011