Come il conduttore può risparmiare diversi soldini….

Legalius oggi vuol dare una dritta per far risparmiare un pò di soldini ai conduttori che si trovano alle prese con un locatore furbetto.

Infatti qualora il locatore non abbia provveduto alla registrazione del contratto bisogna sapere che l’art. 1 comma 4 della legge 431/98 prevede che il contratto di locazione debba essere redatto con la forma scritta a pena di nullità. Il D.Lgs 23/2011 ha introdotto il principio della sanabilità del contratto di locazione non registrato e la c.d. cedolare secca. Tale normativa stabilisce che entro 30 giorni dalla stipula, nel caso di mancata registrazione, derivano le seguenti conseguenze : 1)la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione volontaria o d’ufficio; 2) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2 comma 1 della L. 431/98; 3) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque quello previsto dalle parti. La registrazione sana il contratto solo dalla data in cui è registrato. Il D.Lgs 23/2011 ha chiarito che la mancata registrazione non comporta nullità assoluta. Ad oggi un contratto registrato in base all’indicato decreto del 2011 garantisce una stabilità nel rapporto tra le parti ed è un contratto che sorge nuovo senza alcun legame con quello precedente che di fatto non è mai esistito. Si noti bene che la registrazione del contratto potrà avvenire anche in assenza del contratto stesso allegato.

La Circolare 26/E del 01 giugno 2011 della Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità della registrazione anche una sola delle parti contraenti anche in assenza di contratto scritto. Se a farlo sarà il conduttore questi deve comunque essere in possesso dei dati catastali e anagrafici del proprietario. Il conduttore che registra tardivamente il contratto, a differenza del locatore, non incorre in sanzioni. Il Tribunale di Roma, Sez. VI civ., con ordinanza del 29 settembre 2011 ha stabilito che un contratto di locazione a uso abitazione scritto ma non registrato è nullo e di conseguenza non può essere richiesto lo sfratto per morosità. Nello specifico l’inquilino non aveva pagato i canoni relativi ai mesi di maggio e giugno 2011 e provvedeva a registrare il contratto di locazione ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs 23/2011. L’inquilino dopo aver provveduto alla registrazione del contratto corrispondeva al proprietario un canone di locazione pari ad euro 152,00 mensili ( pari al triplo della rendita catastale) a fronte del canone pattuito contrattualmente pari ad euro 875,00. Il proprietario depositava ricorso per sfratto per morosità non avendo percepito le mensilità di maggio, giugno e luglio 2011. Il Tribunale negava lo sfratto per morosità in quanto il contratto di locazione, non essendo stato registrato era nullo ai sensi dell’art. 1 comma 346 della legge 311/2004 e ha riconosciuto all’inquilino il diritto di occupare l’immobile per quattro anni al canone mensile pari al triplo della rendita catastale, così come previsto dall’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011.

Qualora quindi vi trovaste in queste condizioni potete rivolgervi ai nostri uffici per assistenza e per far valere i vostri diritti e…risparmiare un be pò di soldi come è avvenuto nel caso della ordinanza del Tribunale di Roma che ha fatto risparmiare all’inquilino la cifra di euro 700 mensili.