Locazioni e condominio
L’istituto della locazione e l’istituto del condominio sono forse tra le materie più controverse e complesse che la giurisprudenza civile deve quotidianamente affrontare.
Il nostro studio legale fornisce a tal fine assistenza non soltanto nella fase giudiziale, ma anche una concreta consulenza tecnico-giuridica che consenta di prevenire i conflitti, nonché di poter prendere decisioni consapevoli prima di firmare contratti inerenti agli istituti suddetti. Per fare ciò, gli avvocati ed i collaboratori di questo studio, adottano un continuo aggiornamento integrato da un costante benchmarking basato soprattutto sulla giurisprudenza più recente, il tutto integrato da eventuali consulenze tecniche fornite da ingegneri competenti in tali materie .
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Proponiamo di seguito alcuni sintetici richiami normativi :
LA LOCAZIONE
In diritto si definisce locazione il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario/a) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 cod.civ.). Si possono distinguere differenti tipi di locazione:
- locazione di beni mobili (ed in particolare di beni mobili registrati);
- locazione di beni immobili non urbani;
- locazione di beni immobili urbani.
- Inoltre bisogna pure distinguere tra:
- locazione ad uso commerciale;
- locazione ad uso abitativo.
Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto (artt. 1615 e ss cod. civ.). Inoltre secondo il Codice Civile:
il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo (in quest’ultimo caso una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con un congruo preavviso) (art. 1597 cod.civ.);
- l’alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (art. 1599 cod.civ.) (emptio non tollit locatum);
- il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata “in stato da servire all’uso del convenuto” (art. 1575 cod.civ.);
- il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa locata secondo l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 cod.civ.);
- salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto (art. 1594 cod.civ.).
In materia di locazioni, e simili, per il diritto italiano un immobile occupato è sia un’abitazione nella quale taluno eserciti il diritto di abitazione, in forza di un regolare contratto di locazione (o altro titolo di diritto di godimento) del quale quello sia effetto, sia un’abitazione nella quale taluno abiti (o comunque ne detenga il possesso) per ragioni di fatto o anche extra-contrattuali. Il concetto dunque, quando l’occupazione dell’immobile possa avere rilevanza giuridica, si oppone innanzitutto alla definizione della c.d. “abitazione sfitta”, che può avere effetti ad esempio nei centri urbani a più elevata densità abitativa, laddove l’effettiva adibizione di un’abitazione all’uso proprio (in contrapposizione al mantenimento di un’abitazione inutilizzata) non priva il mercato delle locazioni di beni disponibili e dà luogo a differenza di trattamento, ad esempio tributario, da parte degli enti pubblici e degli enti locali, in genere con vantaggio per la casa occupata e svantaggio per la casa sfitta.
L’immobile occupato inoltre, vincola l’eventuale nuovo acquirente al rispetto delle correnti situazioni di diritto, quindi se ad esempio esso sia occupato per la correnza di una locazione o vi si esplichi un diritto di abitazione, l’eventuale acquirente dovrà rispettare nei termini previsti dalla legge quanto già precedentemente opponibile all’alienante.
Il CONDOMINIO
Il condominio può essere inteso come un edificio costituito da una pluralità di appartamenti, che appartengono a proprietari diversi, mentre il suolo, sul quale sorge l’edificio, i muri maestri, i tetti , le scale e in genere le cose destinate all’uso comune sono oggetto di comproprietà fra tutti i singoli proprietari. Esso dà origine ad una ipotesi di comproprietà forzosa, alla quale i proprietari dei singoli appartamenti non possono sottrarsi, e tale situazione finisce inevitabilmente per dare origine e causa a litigi e discussioni anche per fatti che apparentemente sembrano banali e di poco conto, ma che alla lunga possono minare la serenità dei singoli condomini e compromettere una pacifica convivenza.
Da una indagine effettuata di recente dal Censis sembra che in Italia vi siano almeno 800.000 cause civili in corso per problemi condominiali: le questioni che inducono le persone a citare il vicino davanti al giudice sono le più disparate, dai rumori molesti e dalle immissioni di qualunque genere, all’utilizzo delle parti comuni, dall’innaffiatura delle piante allo stillicidio dei panni stesi e così via, la casistica potrebbe allungarsi all’infinito, senza menzionare poi quei fatti che assurgono agli onori della cronaca per la loro gravità ed efferatezza.
La disciplina della comunione e del condominio è contenuta in prevalenza nel codice civile, dall’art. 1100 all’art. 1139, che espressamente estende al condominio le norme sulla comunione in generale. La normativa codicistica sancisce dei principi fondamentali volti a regolare la vita in comune, ma certamente non prevede né regola tutte le ipotesi che si possono verificare nella realtà; in questo sopperisce la giurisprudenza sia di merito che di legittimità, ossia le sentenze dei giudici dei tribunali e della Corte di Cassazione, che di volta in volta applicano al singolo caso le norme del codice che più si attagliano ad esso.
Spesso sono i regolamenti condominiali che, nell’esercizio dell’ autonomia privata riconosciuta dalla legge, integrano la normativa e pongono espressamente dei limiti e dei divieti, allo scopo di tutelare in via preventiva l’interesse comune sacrificando in parte il diritto dei singoli. Ad esempio, non è infrequente rinvenire in alcuni regolamenti condominiali il divieto ai condomini di sciorinare panni dalle finestre, balconi, oppure il divieto di tenere animali in casa, oppure ancora il divieto di esporre al di fuori dell’edificio cartelli pubblicitari o insegne luminose, nel tentativo di evitare il sorgere di conflitti o discussioni almeno sulle predette questioni: spesso però anche in presenza di espresse disposizioni sul punto, sorge la diatriba e a quel punto interviene il giudice (e l’avvocato). Il condominio è un tipo particolare di comunione che si verifica quando in un edificio due o più persone sono ciascuna proprietarie di una unità immobiliare in via esclusiva e insieme sono proprietarie delle parti comuni. Tale comunione è forzosa, il che vuol dire che un condomino non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2 c.c.).
Per estensione il termine legale condominio viene utilizzato anche per definire la tipologia degli edifici a più piani, suddivisi in appartamenti. Alcuni aspetti della normativa condominiale PARTI COMUNI: In base all’art. 1117 c.c., sono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l’atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, ecc. Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell’intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali, fra l’altro, si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali.
RIPARTIZIONI SPESE : Le spese sono distinte in spese ordinarie e spese straordinarie. Gli oneri relativi alla manutenzione ordinaria sono a carico degli inquilini (come pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizia degrassatori, riscaldamento centralizzato), mentre sono a carico dei proprietari gli oneri relativi alla manutenzione straordinaria, quali il rifacimento del tetto e dei solai, la tinteggiatura della facciata del palazzo. Se il riscaldamento è condominiale, l’installazione di una valvola termostatica in ogni termosifone permette di ripartire le spese in base ai consumi effettivi di ogni inquilino, anziché in base ai millesimali. L’amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati, e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l’onere è lo stesso che si avrebbe con il riscaldamento autonomo, beneficiando della maggiore efficienza e dei minori consumi di una caldaia condominiale.
RESPONSABILITA’ DEI CONDOMINI: La Corte di Cassazione a Sezione Unite ha stabilito in via definitiva che il principio della parziarietà o pro quota delle obbligazioni condominiali, in sostituzione del principio di responsabilità solidale passiva (Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 Aprile 2008, n. 9148)[1]. La responsabilità personale dei condomini per le obbligazioni deliberate dall’assemblea condominiale e dall’amministratore è una delle tematiche è oggetto di un dibattito che dura da 50 anni.
In passato, la maggioranza dei provvedimenti della magistratura stabiliva che i condomini sono responsabili in via solidale nei confronti di qualunque creditore. Se un condomino non pagava la propria parte di spese, l’amministratore, esercitando diritto di rivalsa se aveva anticipato la somma ai creditori, ovvero il creditore stesso poteva richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo e procedere al pignoramento verso uno o più condomini a sua scelta, per il soddisfacimento del credito.
Un singolo condomino, come caso limite, poteva essere chiamato ad anticipare l’intero importo mancante. La scelta poteva non tenere conto della sua condizione di reddito e del fatto che avesse regolarmente pagato la propria quota di spese condominiali. Quindi, la ripartizione del debito dell’inadempiente su tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, per evitare un eccessivo onere su pochi, era comunque un’opzione che il creditore e l’amministratore potevano rifiutare. Se un condomino non pagava la sua quota di spese, un creditore poteva esercitare il diritto di rivalsa nei confronti di uno qualunque degli altri condomini a sua scelta. Il provvedimento esecutivo poteva essere chiesto anche verso condomini non nominati nella sentenza. Tale condomino potrà a sua volta esercitare il diritto di regresso nei confronti di quello insolvente, per la somma che ha dovuto anticipare.
La responsabilità in via solidale era stata interpretata nel modo più favorevole per tutelare i creditori, come diritto a rivalersi non solo nei confronti di tutti gli altri condomini in parte uguale per la somma mancante, ma anche nei confronti di un singolo a scelta del creditore per l’intero ammontare del credito. L’amministratore ovvero il creditore potevano chiedere a un singolo condomino di anticipare l’intero importo.
La so In base alla nuova giurisprudenza, ogni condomino risponde solo per la propria quota parte di spese. In caso di inadempienza, il creditore deve rivalersi direttamente nei confronti dei singoli proprietari interessati, ognuno per la sua quota di competenza. La responsabilità solidale non vale nemmeno fra condomini inadempienti: se un condomino non paga, il creditore può rivalersi su quel condomino solo per la quota di competenza, non per l’intero debito dei condomini non paganti. I riferimenti normativi sono gli artt. 1123, 1294, 1295 e 1314del codice civile. non esiste, infatti, una normativa specifica in merito alla responsabilità dei condomini nei confronti di creditori terzi.
L’art. 1123 indica che le spese per la conservazione il godimento di parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà, non specificando come la ripartizione avvenga se un proprietario non paga la propria quota. Gli artt. 1294 e 1295 indicano du modi alternativi per ripartire le obbligazioni: i condebitori sono tenuti in solido (art. 1294), i coeredi dividono l’obbligazione in proporzione alle quote (art. 1295). Secondo l’art. 1313, quando ci sono più debitori e l’obbligazione è la stessa, ciascuno è tenuto a pagare la sua quota di debito. La legge non menzione esplicitamente il criterio della divisibilità dell’obbligazione, per stabilire se la responsabilità sia solidale o meno, ma è quanto la giurisprudenza interpreta dagli artt. 1294 e 1313.
La Cassazione ha motivato la decisione constatando che il conferimento di un appalto da parte di una pluralità di committenti non è sufficiente perché si applichi l’art. 1294 del codice civile, relativo alla solidarietà fra condebitori. Oltre all’identica causa del debito, occorre anche la sua non-divisibilità, requisito che manca chiaramente laddove le spese condominiali sono ripartite per millesimi di proprietà. Alle obbligazioni condominiali, deve applicarsi l’art. 1295 del codice, simile alla ripartizione dei debiti fra coeredi
GLI ORGANI CONDOMINIALI: Gli organi del condominio sono l’amministratore di condominio e l’assemblea di condominio (comunemente detta: riunione di condominio). Il condominio sorge automaticamente quando in un edificio i proprietari sono o diventano due o più (es. l’originario unico proprietario vende un edificio a due acquirenti). Si parla di condominio minimo quando i condomini sono solo due. Se i condomini sono più di quattro, è obbligatoria la nomina di un amministratore, ma non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino.
Se i condomini sono quattro o meno, possono anche provvedere direttamente alla gestione. L’amministratore è l’organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il rendiconto annuale (Bilancio condominiale), rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.
L’amministratore di condominio dura in carica un anno ma può essere revocato in ogni momento, salvi i danni. Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell’amministratore spettano all’assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) all’assemblea che rappresentino (art. 1136 2° comma)
. L’amministratore può anche essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l’assemblea dei condomini. È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può anche essere contrattuale. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell’immobile o del gruppo di immobili, e depositato presso un Notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il regolamento condominiale contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o cd approvato a maggioranza) in quanto può anche contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d’uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definiti (ad es. la destinazione dell’abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio, e quando si acquista una proprietà nel Condominio che è retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto già trascritto presso la Conservatoria.
Il regolamento cd approvato a maggioranza (si definisce in tal modo quello approvato in sede assembleare con una maggioranza qualificata), invece può contenere solo norme che per l’appunto regolano la vita comune dei partecipanti al Condominio, ma non può limitare l’esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale può vietare la destinazione d’uso degli appartamenti per attività commerciali; il regolamento approvata a maggioranza non può contenere dove è possibile trovare annunci di affitti