Come posso smettere di pagare il canone di locazione? E’ possibile liberarsi di un contratto di locazione dando disdetta anticipata?
Uno dei problemi che ruotano intorno al contratto di locazione è il caso dell’inquilino che non vuole più restare nell’immobile da lui condotto perché non vi sono più le condizioni per viverci: muffa, ascensore che non funziona, intonaco che cade, doccia inagibile, ecc.
Il fatto è che però non sempre l’inquilino può disfarsi del contratto così facilmente anche in presenza di questi casi.
Uno dei casi frequentissimi che si verificano nella nostra zona, ad esempio, è quello relativo alla presenza di muffa.
Per capire se l’inquilino può smettere o meno di pagare il canone e sciogliere immediatamente il contratto bisogna distinguere se la situazione di muffa è tale da rendere l’appartamento non vivibile oppure se la situazione è grave ma non tale da rendere inagibile l’immobile.
Nel primo caso si potrà disdire immediatamente il contratto per gravi motivi senza dover dare un preavviso.
Nel secondo caso, invece, si potrà dare disdetta rispettando, però, il termine pattuito contrattualmente (di solito 6 mesi nei contratti 4+4 anche se può essere pattuito un termine inferiore).
Attenzione! Alcuni proprietari fanno firmare contratti di locazione transitori senza termine di disdetta ed in questo caso, se non viene dimostrato il grave motivo, potreste essere obbligati a pagare i canoni sino alla fine del termine contrattuale, salvo contestazione sulla realtà della temporaneità del contratto.
Ciò è accaduto, ad esempio, ad una mia cliente che aveva firmato un contratto temporaneo di locazione di 18 mesi e che aveva mandato disdetta immediata per gravi motivi alla proprietaria in quanto nell’appartamento si era verificata la presenza di muffa
Altro caso che ho avuto modo di trattare riguardava, invece, un immobile locato in cui vi era stata la caduta di parte dell’intonaco del soffitto in una delle camere da letto, senza che il proprietario avesse provveduto, nonostante solleciti, a risistemare i locali.
In questi casi va detto che se l’immobile locato diviene inagibile, viene anche meno la prestazione che il proprietario deve garantire.
L’articolo 1575 del Codice Civile definisce il contratto di locazione come un contratto a prestazioni corrispettive (c.d sinallagmatico): l’inquilino si vincola al pagamento dei canoni pattuiti mentre il proprietario deve consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Partendo da questa definizione si ricava che l’inquilino può smettere di pagare il canone se il proprietario non adempie alla propria prestazione e cioè se l’immobile concesso a questo scopo non è più di fatto utilizzabile.
Questo principio è stato affermato più volte dalla Cassazione di cui ricordiamo la sentenza n. 261/2008: “Al conduttore non è consentito di astenersi da versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso di verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e ciò, anche quando assume che tale evento sia ricollegabile al fato del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tar le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”.
Si deve tener presente anche che in alcuni casi, non essendo possibile la disdetta immediata, si potrà, invece, chiedere la riduzione del canone.
L’art. 1578 del codice civile infatti stabilisce che: “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Ma come bisogna comportarci in questi casi per dormire notti tranquille?
Il problema di base della questione è la gravità del vizio che sarà onere dell’inquilino dimostrarlo.
Il proprietario, quasi sicuramente, contesterà (eccetto casi estremi incontestabili) i vizi e la gravità degli stessi come, ad esempio, nel caso della muffa non rara sarà la contestazione sostenendo che le macchie presenti nell’appartamento sono dovute a condensa e non muffa e che se l’inquilino avesse areato i locali sicuramente ciò non si sarebbe verificato.
A fronte di un probabile e futuro giudizio bisogna procurarci le prove perché non si potrà certamente attendere una ctu di causa che interverrà a distanza di molti mesi (se non anni) dal fatto quando la situazione sarà sicuramente mutata e magari il proprietario avrà fatto risistemare l’appartamento.
Quindi i consigli da seguire sono i seguenti:
- Mandare, prima di tutto, una racc.ta a.r di contestazione al proprietario chiedendo il ripristino dell’appartamento.
- Se possibile chiamare l’ASL al fine di far certificare la non vivibilità e non salubrità dell’immobile (caso che spesso avviene proprio nel caso di muffa). Un verbale redatto dall’Asl è indubbiamente una prova preziosa in un eventuale giudizio.
- Fate fare una perizia da un vostro tecnico di fiducia e fate foto e filmati dello stato dell’immobile con data certa.
- Se non avete proprio urgenza di andare via dall’immobile proponete una ATP (accertamento tecnico preventivo) al fine di far accertare da un consulente d’ufficio nominato dal giudice lo stato dei luoghi.
Una volta fatti questi passaggi dovrete inviare una disdetta al proprietario e lo dovrete fare in modo corretto seguendo i seguenti consigli.
Prima di tutto verificate le condizioni contrattuali, i tempi di preavviso previsti e le motivazioni (se vi sono) in cui è possibile dare disdetta. Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), si applicherà l’art 3 della legge 431/98 all’articolo 3 che stabilisce che l’inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.
Nel caso di grave motivo di disdetta, questo dovrà essere indicato nella lettera racc.ta a/r unitamente alla data in cui rilascerete l’immobile.
Una raccomandazione! Non telefonate al proprietario che magari verbalmente si dimostra accondiscendente ma scrivete sempre perché, altrimenti, in caso di problemi, non avrete prove da portare in giudizio.
Fatti questi passaggi preparate un verbale di consegna dell’immobile e delle relative chiavi chiedendo la restituzione della caparra versata. Nel verbale di consegna, infine, dovrete descrivere lo stato dell’immobile e fotografarlo almeno che il proprietario non accondiscenda alla disdetta immediata firmando una scrittura ove si attesa, inoltre, che questi non ha più nulla da pretendere dall’inquilino per canoni di locazione e che accetta i termini di disdetta inviati da quest’ultimo.
Buonasera, desidererei un consiglio; io e il mio compagno siamo in affitto in un appartamento con contratto 4+4 dal 2015. Dal 2017, affianco al palazzo dove prima c’erano solo campi, sono iniziati i lavori per costruire un astrada (by pass) con sottopassaggio; non so se il proprietario fosse già al corrente o meno, ma noi non siamo stati informati di questo. Dopo un pò nell’appartamento si sono, e si stanno ancora formando, crepe abbastanza evidenti e preoccupanti, derivate dai lavori della strada. Dopo aver avvertito il proprietario, abbiamo noi chiamato i pompieri per un sopraluogo, e in seguito il proprietario ha mandato per 3 volte un geometra a fare foto; ma ad oggi noi sappiamo ancora l’esito sopratutto del pericolo che si può correre, visto che comunque i lavori continuano e il lavoro più importante (forare per il sottopassaggio) deve ancora essere fatto. Noi vorremmo disdire il contratto, possiamo farlo prima dei 6 mesi? e se si perdiamo la caparra lasciata a inizio contratto? grazie
il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata.
La disdetta immediata può avvenire se vengono a mancare completamente i presupposti della locazione (es. inagibilità dell’appartamento o del locale), ma in tal caso più che di disdetta si parlerà di risoluzione del contratto di locazione.
Detto questo sul piano pratico si pone la necessità di provare la gravità della situazione e pertanto il consiglio è quello di chiamare l’Usl che potrebbe persino dichiarare non agibile l’immobile. Inoltre non perderete la caparra perchè questa ha una funzione diversa e se l’immobile non è stato danneggiato dal conduttore la stessa deve essere restituita. Sperando di aver chiarito alcuni aspetti della vicenda colgo l’oc Per informarvi che se avete bisogno di assistenza rimarrò ovviamente a disposizione ed in tal caso potrete scrivermi via email a [email protected]
La ringrazio infinitamente per il consiglio e la disponibilita’, e per la possibilità che da’ con questo blog agli utenti.
Ringraziando ancora.
Una buona giornata.
Buongiorno,
nel caso il contratto sia intestato solo al genitore ultraottuagenario, convivente con 2 figli, vale come grave motivo il trasferimento ‘volontario’ dei figli in altra città (50 km) per lavoro? Cioè, visto che al momento della stipula del contratto (più di 10 anni fa) il genitore (ormai vedova) non poteva prevedere che i figli cambiassero sede di lavoro, può essere una motivazione non appellabile dal locatario? Il contratto scade tra ben 3 anni. In caso contrario, è possibile che il locatario possa pretendere 3 anni di locazione e non si possa svincolarsi dal contratto 4+4? La ringrazio in anticipo.
A mio avviso il trasferimento dei figli, non parti contrattuali, non ci incastra nulla con i gravi motivi necessari per recedere dal contratto. Ci si può svincolare dal contratto mandando disdetta che per legge è di 6 mesi ma che potrebbe essere anche minore se contrattualmente pattuito
La ringrazio per la sua gentile risposta.
Mi scusi ma sono molto confuso sul tema: quindi è possibile svincolarsi ‘sempre’ da un contratto, dando ovviamente i 6 mesi di preavviso? Sul contratto c’è la classica frase “…il conduttore ha facoltà di recedere qualora ricorrano gravi motivi in qualsiasi momento previo avviso… da recapitarsi 6 mesi prima”.
Altrimenti quale motivo mettere nella disdetta?
Pensavo poi che, in caso di contestazione, fosse un ‘grave motivo, che renda oltremoso gravoso la prosecuzione del contratto’ la mutata condizione rispetto alla stesura del contratto di 10 anni prima, essendo detta condizione non prevedibile e verificatasi non per volontà del conduttore (pensavo al risvolto psicofisico e materiale – anziana con pensione di un migliaio di euro, con un affitto che sarebbe più della metà della pensione stessa).
Il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi, questo dice la normativa in materia. Quindi il consiglio è quello di inviare disdetta rispettando il termine.
La valutazione dei gravi motivi rientra in quelle valutazioni soggettive del giudice e non è possibile dare una risposta certa. Qualora si dimostrasse che la signora aveva stipulato il contratto solo in quanto vi erano i figli che l’aiutavano e che questi in tutti questi anni hanno contribuito, si potrebbe intentare la strada del grave motivo. Ma senza addentrarsi in un processo incerto prima di tutto proverei a parlare chiaramente con il proprietario e poi invierei disdetta entro i 6 mesi.
Ok. Quindi, se ho capito bene, mi consiglia, dopo aver parlato col proprietario, di mandare disdetta senza addurre alcun grave motivo nella raccomandata. Giusto?
Lei è stato molto chiaro e di questo La ringrazio sentitamente, ma spero mi scuserà se Le ho posto un’ultima domanda. Purtroppo al momento della scadenza naturale 8 mesi fa, il trasferimento non poteva essere preventivato e mi sembra assurdo che per uno svincolo dall’affitto si debba aspettare quattro anni, un’eternità, quando la casa non serve più.
Le auguro, con l’occasione, un felice anno nuovo!
Prima proverei a contattare il proprietario per vedere se è possibile risolvere la questione transattivamente: magari vi potete accordare per scritto su un rilascio a tre mesi. Solo dopo , in caso negativo, invierei disdetta
Buon Giorno. Allora, mia madre, vive in svezia e ha una casa in italia che lei afitta pero per colpa del coronavirus l’inquilino non ha pagato per 3 mezi . Il contratto e per 2 anni. Che cosa puo fare lei per recuperare la casa?
L’art. 91 del Decreto Cura Italia prevede che non vi sia inadempienza proprio a causa della impossibilità sopravvenuta. Questo non vuol dire che sua mamma non debba avere quei soldi ma a mio avviso se facesse una azione di sfratto su questo presupposto non la spunterebbe: ovviamente dò per scontato che l’inquilino non rientra tra quei lavoratori che hanno potuto lavorare in questo periodo, altrimenti il discorso cambierebbe.
Quindi per recuperare la casa può fare una procedura di sfratto in quanto se la morosità perdura non vi sarà Coronavirus che tenga.
Potrà fare decreto ingiuntivo per recuperare i mesi non pagati
buonasera Avvocato,
siamo una famiglia di 3 persone due adulti e un bimbo di 4 anni abitiamo in una porzione di villetta in provincia di Bologna, siamo con un contratto di locazione 4+4, abitiamo in questa casa da circa tre anni.
dopo alcuni mesi che avevamo preso in locazione suddetto immobile ci siamo accorti che dai rubinetti sgorgava acqua non limpida e maleodorante, abbiamo chiesto numi alla proprietà dell’immobile la quale replicava dicendo che era l”acqua della zona.
due anni fa abbiamo deciso di acquistare un depuratore (ad euro 3000.00) ad osmosi inversa per il rubinetto della cucina sotto scrivendo con un contratto di sostituzione filtri semestrale , ma purtroppo i filtri durano efficaci per non più di un mese e mezzo..
all’ultima sostituzione dei suddetti filtri gli stessi era pieni di limatura di ferro ruggine, l’acqua dei restanti rubinetti è di vistoso colore rosso.
la mia domanda è la seguente:
avendo una condizione di non salubrità dell’acqua potabile (che a questo punto credo non lo sia) e facendo certificare da un ente certificatore o dall’ Asl stessa la non potabilità dell’acqua posso dare risoluzione immediata dell’affitto motivando “i gravi motivi” sopra descritti?
grazie Alessandro
A mio avviso, seppure il problema non sia addebitabile direttamente al proprietario, riterrei sussistere i gravi motivi. Serve, giustamente, l’attestazione di un ente
Buon giorno avvocato.
Io volevo chiedervi una clausola rescissoria inserita in un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4, scritta come segue (il locatore consente al conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento con raccomandata da inviarsi 3 mesi prima che il recesso dovrà avere esecuzione).
La mia domanda è bisogna cmq avere dei gravi motivi per recedere o no.
Spero in una vostra risposta
Con una clausola scritta in questo modo vi è il recesso senza gravi motivi